占领蒋村的另一种选择
文︱寒帅
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如何挑选公寓产品，是眼下没法回避的一个话题。
住宅摇号很难，还动辄触及「五年限售」，但是在抗通胀的驱使下，省内外的购房需求依然继续涌入杭州。不限购的酒店式公寓，是外地客群进入杭州的一个突破口，也是本地居民在「房票」受限之后的必然选项。
有人选择了方的大平层，有人选择了几十方的loft，也有人选择了投资和自住兼顾的「类住宅」。
公寓产品的类型越来越多，选项也不少，挑选难度也很大。认真总结起来，有5个标准可作参考，简单来说就是：要有地铁、近大型购物中心、周边要有产业、与住宅相比有显著价差、产品本身有保障。
世茂接手主操2年左右，履新亮相的世茂泰禾·中央广场，是循着这些标准，可以找到的一个参照样本。
▲中央广场夜景鸟瞰效果图，具体以实际交付为准
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第一法则——地铁是基础。
公寓产品的居住密度高，租赁用途占比也较高，相对而言地铁的依赖度更强。
去年底，随着地铁1、6、7号线三箭齐发，杭州地铁通车里程已经达到了公里，通车里程进入全国前十。下一个目标是，在亚运前夕建成公里。现在的杭州，已经进入了「轨交时代」。
在这个时代，地铁是串联城市资源的利器，城市资源也在加速向地铁沿线集聚。中央广场处在「换乘之王」5号线的蒋村站。以后的租客和自住群体，可以方便来往于5号线连接的未来科技城、申花、桥西等。
人们对于地铁的青睐，源自于希望对时间的精准把控。对于许多「」的年轻人来说，没有什么比楼下就是地铁站更好的事了。中央广场与蒋村地铁站的连接，以立体下穿衔接的模式开发，也就是TOD模式。通过地下通道，可以切换家门口与地铁口。
▲中央广场效果图，具体以实际交付为准
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第二法则——购物中心也很重要。
公寓里年轻人占比大，大型商业配套才能把家门口的吃喝玩乐全解决了。毕竟，追完大片零点的首映档，还要颠簸大半个小时回家的体验并不好。
蒋村有体量很大的西溪银泰城，中央广场的一路之隔，还有开业三天就吸引超43万客流的西溪天街。除了盒子MALL，西溪天街还有2.7万方的公共露天街区。西溪银泰城和西溪天街都有露天街区，街区能汇聚人间烟火气。
烟火气恰恰是许多公寓类项目所欠缺的，却是年轻群体最需要的配套。
▲中央广场下沉广场效果图，具体以实际交付为准
以后蒋村的购物中心体量，还要算上中央广场自带的超5万方商业。蒋村站C1(A、B)暂未开通地铁口一出来首先经过的是商业街区下沉广场，从地铁口到回家电梯口的路上，就能把吃饭的问题解决了，想自己动手做个低脂餐也完全没问题，在2号楼1层，有一个近0㎡的菜场，能轻松买到生鲜食材。晚上想去游个泳也可以，4号楼中庭会有一个露天泳池。
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第三法则——产业是最好的保障。
产业集聚之地，往往就是高收入群体集聚之地，可以保证年轻白领消费能力和租金收益预期。毕竟，很多人选择酒店式公寓项目，会作为一个稳定的理财产品，看重稳定的租金收益。
蒋村CBD的四周，是西溪首座、西溪谷、西溪财富中心等非常具有代表性的商业楼宇，中央广场1.5公里范围内涵盖了约万方的写字楼，引进企业约0多家，办公人群超20万。
蒋村的身后，是紫金港科技城、未来科技城等组成的整个城西科创大走廊。而蒋村本身就是城西富人区，可以说是科创新贵与城西Oldmoney交汇的中心位。
但是，偏偏蒋村没有新房供应已经太多年了，无处安放的「肉身」，只能由公寓来承接。
▲中央广场区位示意图，具体以实际交付为准
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第四法则——要与周边住宅有显著价差。
正常情况下，公寓的合理售价是周边住宅房价的六折上下，这是一个被认为较为合理的价差梯度。
以这个标准来看，目前中央广场是4万/㎡左右的均价，它的周边没有在售住宅，参照体系是已经上了八九万成交价的河滨之城等蒋村二手房。这样一对比，中央广场价格上的优势就出来了。
▲中央广场楼幢鸟瞰图，具体以实际交付为准
还有一个先天优势是户型，比如中央广场38㎡左右的单钥匙精装loft，总价万起，轻盈可控的总价门槛，也保证了租金收益率。
当然，在蒋村这样二手房价高企，无新房供应的地段，也不乏自住需求。比如周边希望给老人安排独立空间的家庭，又不想离得远，与原来的房子隔条马路是刚刚好。
这种情况下，类住宅功能、居住舒适度较高的房源就会受宠。4月10号，也就是杭州区划调整落定后的第一天，中央广场推出的4号楼，主要是建面约㎡起的大户型平层，创新性地植入了内退阳台，过了一个周末去化已近九成。
▲中央广场样板房实景图，具体以实际交付为准
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第五法则——产品是立身之本。
世茂接手2年左右，中央广场不仅工程进度上有了肉眼可见的加快，产品营造上也有了顺应市场的升级创新。
来自市场的销售数据也体现了信心：年，中央广场揽获了西湖区商办类产品半年度三冠王（销售金额、面积、套数第一。数据来源：RDAS）。
在一房难求的杭州楼市当下，在寸土寸金、断供太久的蒋村，至少还有一个中央广场，留出了占有杭州、占领蒋村的另一种选择。
出品人｜方张接主编｜寒帅
商务｜梁艳版式丨凤梨出品丨稻稻文化
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