年以来，上海过万个小区业主委员会陷入某种僵局。
上海有“业委会之城”美誉。全市1.3万个居民小区，超过90%成立了业委会。而有数据推算，全中国六十余万个居民小区，只有不到三分之一组建了业委会。
如今，全国业委会遇到了新问题：自1月1日起实施的民法典第条规定，业主共同决定事项须由三分之二以上业主参与。
任何一个组织过业主大会的人都会意识到，这是一个相当高的投票率。如何理解“三分之二以上参与”，各方众说纷纭：有人认为必须收回选票才能算参与，也有人认为送达签收即算参与，还有人认为送达信箱就能算参与。
无论如何理解，难度都提高了。
对于新法，各地目前各自理解、各自表述、各自执行，但考虑到涉业委会事务本就“吵闹不停”甚至频惹官司，让不少人望而却步。
“吃螃蟹”的小区
当被问及是否继续担任上海市A小区业委会主任时，张晴长舒了一口气，“应该不会再干了，我已经努力过了”。
这是一个有16年历史的小区，年，运转了十余年的技防（技术安全防范）监控设施日益老化，开展技改成为小区的最大公约数。但即便业主有广泛共识，具体如何开展依然困难重重。业委会为此召集了相关专业的业主组建小组。
技改要动用小区维修基金和公共收益，处处都需要得到业主授权。多轮讨论后，业委会决定采取相对复杂但规范的做法——引入第三方。开业主大会，表决通过招标代理和代建单位，委托代建公开招标产生设计单位，再开业主大会，表决设计方案，再据此做施工招标——一个项目要经过两次表决、两次公开招标。
业委会委员时有不同意见，“公开透明是解决分歧最好的办法。”张晴总结道。
同合规一样，“公开”本身就费时费力。方案形成的过程漫长而磨人，直至年底，委托代建方案才提交业主大会表决。
也是在这次，A小区引入了第三方公司代为“跑腿”。
这家公司提供的服务名为“代理召开业主大会”，由他们将选票挨户送达业主家中并回收选票。
“跑腿其实只是这项服务的一部分”，该公司负责人杨峰说，第三方服务于业主大会全流程，包括大会前期策划流程、形成方案，后期还要做数据统计，处置质疑。
年底那次业主大会，跑腿公司采取提前15天公示议题、扫楼两次的方案，最终收到了张回票。
到了年，按照对民法典中“三分之二参与”的严格理解，A小区的业委会至少需收到张回票，才能生成有效决议，回票中需要一半以上业主同意。
年底，杨峰就曾提醒过不少业委会客户，重大事项表决尽量在年底完成，否则到了年会更严格。彼时A小区的技改方案和报价还在激烈讨论，尚无法提交表决。
“我其实对能否通过没有执念，但必须要保障充分讨论和合规流程，否则后患无穷。”张晴说。
到了年3月，业委会将技改方案提交表决。张晴要求杨峰严格按照三分之二回票来召开业主大会。
为了提高回票，跑腿人员提高了扫楼频次，发票后尽量当场回收，并将表决期由15天延长至45天。
到了第21天，发放了张表决票，回收张。
“这几乎达到回票的极限”，杨峰说，小区内有近三分之一房屋出租，这类业主的积极性有限，回票难度很大。
接下去大半个月里，业委会又拿到一百余张回票。加上开票当天票箱中的一百余张选票，三分之二的门槛有惊无险地踩过。
立法的本意
上海有1.1万个业委会，A小区这样的故事并不普遍。
上海内环旁的巨型小区两湾城，赶在年10月召开了业主大会，决定是否续聘物业。两湾城有近1.2万户，如果按照三分之二回票的要求，相关决议至少需要收回张选票才能生效，对一个积怨多年的大型小区来说，这“难于登天”。
更多小区陷入了僵局。“很多小区没有足够的公共收益来购买第三方服务。”沪上业委会圈观察者韩冰说，三分之二回票的要求，可能导致部分业委会难以运转。
新的官司业已出现。杨峰年初接到过一个求助，浦东某小区赶在年底公告召开业主大会，表决物业选聘事宜，但到年1月3日才开票，投票率未达三分之二。部分业主便依据民法典新规，要求街道撤销该决议，目前该案已进入诉讼环节。
近期，有户居民的浦东证二小区业委会换届也停滞了，该小区刚落幕的业主大会收到张回票，距离三分之二还差63张。
部分业主认为送达签收即算参与，街道房办则表示由于操作细则尚未公布，只能将结果记录在案，暂不能宣告是否生效。这意味着该小区新当选的业委会无法正常备案和履职。
然而，令上海业主们头疼的民法典新规，其立法本意确是“降低表决门槛，提高表决效率”。
全国人大常委会法工委民法室主任黄薇就撰文写道：在调研中发现基层群众反映的问题集中在业委会成立难、建筑物维修资金使用难等，立法修法也做出了相应回应。
她举例道：（民法典二审稿）降低了通过相关事项的表决要求，将一审稿第73条规定的应当经参与表决的业主中专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半数”同意。
从通过同意率来看，民法典确实相较原物权法有所降低。但在参与率上，物权法未作规定，民法典则设定了三分之二——正是这一要求，难住了业委会。
“民主”与“效率”的平衡
许多法律界人士都指出：民法典规定的“参与表决”应作积极理解，这意味着表决结果只计算回票中的比例。
“一定要有表达意见，哪怕是废票、空白票也要把票送过去。民法典将决议的法律性质视为法律行为，因此一定要有意思表达。收回的投票总数应该达到三分之二才算达到门槛，如果没有交回来，应算作出席人数不足。”中国人民大学法学院教授石佳友表示，民法典的立法初衷还是提高居民参与率。
任何表决程序都要面对“民主”与“效率”两项价值的平衡。在石佳友看来，民法典更多考虑效率因素，大幅降低了表决的同意率门槛，可能存在隐忧。
石佳友举例：“选聘物业、选举业委会主任及成员都是小区大事，但在民法典的规定中只作为一般事项，最低只需‘双三分之一’（专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上）同意就能通过，假如业主意见分化大，决议就可能有风险。例如在符合三分之二出席人数要求的前提下，第一次开业主大会三分之一同意，作出一份决议；此后再组织第二次开业主大会，另一拨三分之一业主又做出内容相反的决议。决议内容矛盾，但可能都符合生效条件。”
在韩冰看来，业委会表决程序属于民事行为，应该给小区留出自行约定的空间。“立法只是提供一个默认的规则，虽然这个法条没有说业主另行规定的除外，但解释上不应该把它解释为强制性的规定，像比较小的小区，约定更高（比例）的票数未尝不可。”李玉楼（应受访对象要求，张晴为化名）-06-:00:00:0如何理解“三分之二以上参与”？